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Pierre Papier en Assurance-Vie : SCPI OU SCI ?


Une SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier, est une structure d’investissement consacrant 95% minimum de son actif net en immobilier. Elle peut se spécialiser à travers différentes thématiques d’investissement selon les secteurs d’activités (logements résidentiels, bureaux, commerces, logistique ...) mais aussi géographique.


L’investisseur placera ainsi ses fonds en achetant des parts de la SCPI et celle-ci s’occupera de la gestion et de la mise en location de son parc immobilier, afin que les investisseurs tirent des revenus (distribution de coupons) au prorata des parts détenues. Au sein de l’univers d’investissement immobilier, il s’agit d’un placement très attractif puisque toute la gestion (achat, entretien, loyers …) est déléguée à la SCPI en contrepartie de frais de souscription (de 8 à 12% généralement).


Moins connues que les SCPI (sociétés civiles de placement en immobilier), les sociétés civiles immobilières (SCI) s’inscrivent aussi dans une forte dynamique de croissance. Au 30 septembre 2022, leur actif net au sein des unités de compte (UC) s’établissait ainsi à 23 milliards d’euros, en augmentation de 5 % sur un trimestre contre près de 90 milliards d’euros dans les SCPI à fin décembre, selon les données publiées par l’Aspim (association française des placements en immobilier).


Une SCI est une structure qui permet à un groupe d'investisseurs de détenir ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Contrairement à la SCPI, les investisseurs sont directement propriétaires des biens immobiliers, et ils ont donc plus de contrôle sur la gestion de ces biens. La SCI peut également permettre une certaine flexibilité en matière de gestion locative, de financement et de transmission de patrimoine.


Effectivement, investir dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ou une SCI (Société Civile Immobilière) revient à investir dans l'immobilier. Cependant, les mécanismes d'investissement et de gestion des deux types de structures sont différents.


Dans les deux cas, la société de gestion a un rôle clé dans la gestion des biens immobiliers. En effet, elle est responsable de l'acquisition des biens, de leur gestion locative, de la perception des loyers et de l'entretien des biens. Il est donc important de bien choisir sa société de gestion avant d'investir dans une SCPI ou une SCI.


Alors, quelles sont les principales différences entre ces supports ? Sont-ils exclusifs l’un de l’autre ou au contraire complémentaires ?



*Taux de rendement moyens sur l’année 2022 communiqués par l’Aspim et l’IEIF. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.


**Échelle de risque moyenne


En 2 mots :


La différence majeure entre ces deux supports immobiliers se situe au niveau des frais d’entrée mais également de la constitution du portefeuille en actifs immobiliers physiques. Les frais, plus élevés sur la SCPI que sur la SCI, il faudra concrètement détenir plus longtemps la première pour les amortir.


La SCPI est globalement plus rémunératrice que la SCI. Mais, en fonction des contrats, les loyers de la SCPI ne vous sont pas forcément reversés à 100%. Alors que les revenus servis par la société civile sont intégralement capitalisés et viennent augmenter la valeur des parts.


Quel que soit le support choisi (SCPI, SCI, SC), retenez que ces investissements doivent être envisagés sur le long terme (8 ans). Le capital n’est pas garanti et peut varier à la hausse comme à la baisse selon l’évolution des marchés.


Les risques des SCPI et SCI

  • Risque de perte en capital : les valeurs des parts sont soumises aux variations du marché de l’immobilier

  • Revenus non garantis : les loyers distribués peuvent varier à la hausse comme à la baisse

  • Risque de liquidité : Ce sont des placements peu liquides. La revente peut être plus ou moins facile en fonction de l’évolution du marché immobilier

  • les SCI ne sont pas agréées par l'AMF, elles bénéficient de règles de fonctionnement plus souples que les SCPI. Pensez à bien consulter la documentation règlementaire.

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